SAN BARTOLOMEO. LA NAPOLETANA PARCHEGGI SCRIVE A BERTINELLI

PISTOIA. Riteniamo storicamente utile pubblicare – senza aggiunte né commenti – la lettera che Massimo Vernetti, Presidente della Napoletana Parcheggi, ha fatto pervenire al Sindaco Bertinelli.

Ecco il testo integrale:

Spett.le COMUNE DI PISTOIA

Piazza del Duomo 1 - 51100 – PISTOIA - PEC: comune.pistoia@postacert.toscana.it

Alla cortese attenzione del: Illustrissimo Signor Sindaco Dott. Samuele Bertinelli sindaco@comune.pistoia.it – Capo di Gabinetto dott. Simone Ferretti s.ferretti@comune.pistoia.it – Dirigente Servizio Urbanistica arch. Elisa Spilotros e.spilotros@comune.pistoia.it – RUP arch. Eduardo Russo e.russo@comune.pistoia.it – Direzione del Servizio Affari Legali Avv. Vito PAPA v.papa@comune.pistoia.it

Prot. n. 04/2014/MG/mg

Napoli 14 gennaio 2014

Oggetto: Piano di Recupero del Comparto di San Bartolomeo a Pistoia

Facciamo seguito alla pubblicazione della sentenza del TAR Toscana, Sez. I°, 20 novembre 2013 n. 1585, la quale ha accertato che il Comune si trova tutt’ora in una situazione di obbligo di provvedere, con riferimento alla proposta di Piano di Recupero presentata dalla sottoscritta assieme alla Parrocchia di San Bartolomeo ed all’Asilo Infantile Regina Margherita, poiché secondo il TAR Toscana il termine per provvedere in proposito è scaduto il 31.12.2013, con il maturare del silenzio rifiuto a partire da tale data.

La sentenza del TAR chiarisce infatti che “ la deliberazione C.C. n. 113/2012 non contiene alcuna determinazione in ordine al Piano di Recupero di cui si tratta, né risulta ostativa all'ulteriore corso dello stesso; il Consiglio Comunale, nella seduta del 19/11/2012, si è limitato in realtà a prendere atto delle comunicazioni del Sindaco di Pistoia, che in merito al Piano in questione ha espresso proprie valutazioni (di rilievo eminentemente politico e programmatico) senza adottare alcun provvedimento amministrativo, non avendone peraltro la competenza; - ancora più evidente è la mancanza di valenza provvedimentale della relazione previsionale e programmatica 2013-2015, in cui sono espressi indirizzi politici, da tradurre semmai in provvedimenti amministrativi che tuttora mancano”; inoltre, sempre secondo il TAR, “- i dubbi in passato avanzati circa la demanialità o meno di un'area ricompresa nel perimetro dell'intervento sono stati superati dall'Agenzia del Demanio con le citate note del 23/4/2013 e dunque non sono più di ostacolo alla conclusione del procedimento (non rilevano, in senso contrario, le perplessità vagamente prospettate dal Comune resistente nella sua ultima memoria); - anche l'attività di controllo di competenza del Genio Civile è infine sfociata, al termine di un percorso piuttosto faticoso, nella formulazione di un parere, seppur condizionato, comunque favorevole alla parte ricorrente; dunque, in relazione a quanto disposto dagli artt. 10 e 11 del D.P.G.R. 25 ottobre 2011 n. 53/R, non sussistono ostacoli, per quanto riguarda il profilo geologico, a che il piano attuativo di cui si controverte sia adottato e approvato dall'Amministrazione Comunale di Pistoia.”.

Dunque spetterà oggi all’Amministrazione Comunale pronunciarsi sulla proposta del piano di recupero in oggetto in applicazione al principio di buona fede oggettiva, anche tenuto conto che è già avvenuta una notevolissima dilatazione dei tempi del procedimento.

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Pertanto per spirito collaborativo, proprio perché le determinazioni che l’Amministrazione Comunale verrà ad assumere conseguano ad una completa ricognizione di tutti gli aspetti della vicenda, si segnala che le modifiche apportate al PAI non possono imporsi sic et simpliciter sulle prescrizioni contenute nel Regolamento Urbanistico approvato con delibera C.C. n. 35 del 17 aprile 2013, perché a ciò osta la previsione, contenuta all’art. 27 delle NTA del PAI, richiamata del resto all’art. 2 del suddetto decreto del Segr. Gen., secondo cui gli strumenti di governo del territorio non sono oggetto di una eterointegrazione automatica rispetto alle norme del PAI, ma abbisognano di un’attività di adeguamento che presuppone una previa verifica di coerenza tra il medesimo PAI ed il singolo strumento di pianificazione urbanistica; dopodiché, “le risultanze di tale verifica sono comunicate all’Autorità di bacino entro 90 giorni decorrenti dall’entrata in vigore del PAI”, consentendo così all’Autorità di adottare un proprio parere in proposito.

Di conseguenza, solo dopo detta verifica ed il parere dell’Autorità può compiersi l’adeguamento da parte degli enti interessati, il quale “consiste nell’introdurre nei propri strumenti di governo del territorio le condizioni d’uso contenute nel PAI”.

Ebbene, inutile dire che, a quanto consta, nessuna attività di formale adeguamento si è svolta nel nostro caso, quantomeno rispetto al recepimento delle nuove delimitazioni cartografiche del PAI nel Regolamento Urbanistico Comunale; ed invero che un adeguamento procedimentale dovesse esservi nella specie era ed è tanto più irrinunciabile, se solo si tiene conto che un’immediata ed automatica eterointegrazione del regolamento urbanistico approvato con la citata delibera n. 35 del 17 aprile 2013 avrebbe dovuto ipoteticamente realizzarsi in conseguenza di modifiche nella individuazione delle aree a pericolosità idraulica decretate in data 11 aprile 2013, cioè solo sei giorni prima della data di approvazione del R.U., in evidente dispregio delle norme partecipative dettate dagli artt. 17 e 18 della L. R. 1/2005, là dove, proprio ai fini di consentire l’apporto partecipativo e la presa in considerazione delle osservazioni dei consociati, prevedono la duplice e distinta fase dell’adozione e dell’approvazione, con una precisa scansione temporale del passaggio dall’una all’altra.

Tant’è che dal combinato disposto degli artt. 27 e 32 delle NTA del PAI emerge come il suddetto parere favorevole dell’Autorità di Bacino costituisca “presupposto necessario per l’adozione dell’atto di adeguamento dello strumento di governo del territorio”, cosicché l’approvazione finale di tale atto di adeguamento, sulla scorta dei principi di cui all’art. 10 della L. 1150/1942, proprio perché altrimenti i soggetti privati verrebbero privati del potere, garantito dall'ordinamento giuridico, di fornire il loro apporto di collaborazione e partecipazione, dovrà seguire le regole sue proprie, che postulano, tra l’altro, la sottoposizione della variante adottata alle osservazioni dei privati interessati.

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Ciò posto, e ribadito che nel caso di specie alcun adeguamento del R.U. approvato è ad oggi avvenuto nei termini di cui sopra rispetto alle modifiche della perimetrazione delle aree a pericolosità idraulica della cartografia del PAI, come disposte con decreto del Segr. Gen. dell’Autorità di Bacino del Fiume Arno in data 11 aprile 2013, occorre considerare che l’attuale testo di detto R.U. contiene disposizioni urbanistiche che non solo non si pongono in contrasto, ma anzi sono perfettamente compatibili con l’attuazione del prefigurato Piano di Recupero Comparto San Bartolomeo.

Infatti, premesso che al momento della presentazione presso gli uffici comunali competenti (Luglio 2011), l’area su cui è previsto il Piano di Recupero in oggetto era inserita tra quelle classificate a pericolosità idraulica P I 1 (pericolosità idraulica bassa), ossia quelle allagate per eventi con tempo di ritorno compreso tra 200 e 500 anni e che effettivamente, a seguito degli aggiornamenti cartografici dell'Aprile 2013, la medesima area rientra ora all'interno di quelle perimetrate a pericolosità idraulica P I 2 (pericolosità idraulica media), ossia allagabili per eventi con tempo di ritorno inferiore a 200 anni, l’art. 8 delle NTA del PAI specifica che per le aree a pericolosità bassa e media (tra cui ora rientra anche quella in oggetto) sono comunque consentiti “gli interventi previsti dagli strumenti di governo del territorio”, il che denota una sostanziale equiparazione tra queste due tipologie di pericolosità idraulica ai fini della tutela da possibili danni a beni e persone, tanto più se si considera come invece dal combinato disposto degli artt. 6, 7 e 36 delle medesime NTA del PAI emerga che una limitazione, peraltro solo parziale, della fattibilità degli interventi edilizi sia circoscritta ad aree a pericolosità idraulica molto elevata (P I 4) ed elevata (P I 3).

In ogni caso, limitandosi alle questioni poste dalle aree P I 2 che interessano qui, e quindi alla necessità di aver riguardo ex art. 8 delle NTA del PAI a quanto per esse previsto e consentito “dagli strumenti di governo del territorio”, risulta che l’art. 108 par. 1, lett. b) delle NTA del R.U. stabilisce effettivamente, questa essendo la norma urbanistica cui implicitamente si richiama il Genio Civile nel suo provvedimento in data 1° ottobre 2013, che “la realizzazione di interrati e seminterrati non è consentita nelle aree che risultino soggette ad allagamenti con tempo di ritorno ≤ 200 anni, definite nelle tavole 1 e 12 del presente RU e nella tavola 8 del Piano Strutturale”.

Va però precisato che le tavole in questione sono quelle del R.U., non invece quelle in cui la classe di appartenenza del grado di pericolosità idraulica della singola area, come è nel caso del comparto di San Bartolomeo ove insiste il Piano di Recupero in oggetto, risulti dalle perimetrazioni del PAI.

E non solo.

Come indicato al par. 3 dell'art. 108 cit., per la determinazione delle classi di pericolosità idraulica in cui ricade un'area, si deve far riferimento alle cartografie di cui al D.P.C.M. 06/05/2005 di approvazione del P.A.I., così come aggiornate con Decreto del Segretario Generale n. 82 del 12/10/2007 (vigenti al momento della presentazione della pratica) e quindi, in difetto del suddetto adeguamento del R.U. alle modifiche del PAI recentemente approvate, ai fini della determinazione delle classi di pericolosità idraulica come rilevanti nel caso di specie, le perimetrazioni dell'Aprile 2013 non possono essere tenute in conto.

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Infine, è ancora opportuno rilevare, sempre a comprova della compatibilità del vigente R.U. rispetto al divisato Piano di recupero, che il par. 9 dell’art. 112 delle NTA individua, tra i piani urbanistici “derivanti dal PRG previgente”, anche quello denominato “AT28 Piano per la Città Storica di cui alla DCC 30/08” per il quale il successivo par. 10 del medesimo art. 112 specifica che vale la disciplina urbanistica di cui agli elaborati grafici e normativi approvati con la delibera suddetta.

Quindi siamo di fronte ad una disposizione di conferma di piani pregressi, ed in particolare appunto del Piano della Città Storica che, come rilevato fin dal ricorso introduttivo, ricomprende specificamente anche il Comparto di San Bartolomeo.

Più esattamente il “Piano della Città Storica” (indicato come Piano Particolareggiato del Centro Storico P.P.C.S.- sugli elaborati cartografici), all’art. 1, inserisce il Comparto di San Bartolomeo all’interno dall’Ambito n° 4 del Comparto Sud, che viene individuato da specifica perimetrazione nella Tav. 1b “Quadro generale degli Interventi” e nella Tav. 2 “Interventi edilizi – atlante dei tipi” del P.P.C.S.” – e nella Tav. 3 “Interventi negli spazi pubblici e nelle aree verdi”.

Le tipologie di intervento all’interno della perimetrazione sono regolamentati dagli art. 25 e 27:

Art. 25 Verde pubblico e parcheggi pubblici

(…)

Connesso con le aree di verde pubblico è il sistema dei parcheggi pubblici, in superficie o interrati, individuati in cartografia in accordo con il piano urbano della mobilità.

I parcheggi sono definiti dal Comune con progetti esecutivi che, nel rispetto delle norme vigenti, devono prevedere, se in superficie, le alberature nella misura almeno di una pianta ogni 30 mq e pavimentazioni permeabili alle acque, che consentano l’inerbimento di parte delle superfici. Se interrati, dopo gli opportuni sondaggi archeologici, la copertura del parcheggio dovrà essere realizzata in modo da essere utilizzata a verde pubblico, secondo gli schemi individuati nelle cartografie di piano, e i progetti dovranno essere completati dalle valutazioni degli effetti ambientali, come previsto dalla L.R. 1/2005.

Art. 27 I progetti delle piazze

(…)

Le ipotesi si attuano sulla base di progetti esecutivi da soggetti pubblici, pubblici/privati, eventualmente con project-financing nei casi in cui è pensata la realizzazione dei servizi e opere di interesse pubblico. Con i progetti si sono evidenziate le seguenti problematiche, di cui tenere conto nei progetti esecutivi:

(…)

4 – Piazza san Bartolomeo Ambito dell’intervento: mq 12.500

Obiettivi dell’intervento:

·                    Restauro della piazza ripristinando le pendenze originarie, recuperandola integralmente alla mobilità pedonale. Nella parte monumentale si ripristina il disegno originario, documentato anche da immagini otto/novecentesche, con l’alternarsi di percorsi selciati e spazi sistemati con calcestruzzo architettonico o simile in modo da richiamare il rapporto fra terra battuta e percorsi favoriti e tutelati. Per il sagrato si mantiene e si recupera la pietra esistente. Gli spazi aperti della piazza sono sistemati con pietra forte grigia posta in opera in fasce a correre di larghezza variabile. Sul lato destro della piazza si propone la demolizione dei manufatti recenti, ripristinando il giardino, come documentato nei catasti ottocenteschi.

·                    Con l’eliminazione dei parcheggi attuali nella piazza, circa 50 stalli, si propone la sistemazione di un nuovo parcheggio nell’area alle spalle della basilica, già utilizzata per varie attività. Il parcheggio, in accordo con il piano della mobilità, può essere interrato e, in questo caso, investire anche l’ambito occupato dal campetto di calcio. Sistemazione a verde di uso pubblico di tutta l’area con la cura delle alberature presenti e dei manufatti di pregio e la demolizione di quelli precari”.

In sostanza, il rinvio contenuto nel R.U. al previgente Piano della Città Storica opera alla stregua di quella che la giurisprudenza ha definito (sia pure in riferimento al rapporto tra il PRG e precedenti convenzioni di lottizzazione) una “recezione materiale”, in virtù della quale le prescrizioni sancite dal Piano della Città Storica assumono il valore di norma di R.U. e, quindi, dettano una disciplina specifica per le aree interessate, eventualmente diversa da quella che lo stesso R.U. fissa per le aree circostanti (mentre se si fosse invece trattato di un mero rinvio formale, tali prescrizioni avrebbero potuto conservare la propria originaria natura, restando così subordinate, quanto al regime dell'efficacia, alle successive vicende del Piano di appartenenza): “Quando il Piano Regolatore Generale inglobi in sé le previgenti lottizzazioni convenzionate, confermandone le corrispondenti caratteristiche volumetriche ed urbanistiche, opera una ricezione materiale (in virtù della quale le prescrizioni sancite dalle lottizzazioni stesse assumono il valore di norma di p.r.g. e, quindi, non sono suscettibili di decadenza e dettano una disciplina specifica per le aree interessate, diversa da quella che lo stesso p.r.g. fissa per le aree circostanti) e non un mero rinvio formale (in virtù del quale tali prescrizioni avrebbero potuto conservare la propria originaria natura, restando così subordinate, quanto al regime dell’efficacia, alle successive vicende delle convenzioni)”(Cons. Stato, Sez. V 3 giugno 1996 n. 621 [m.]).

Cosicché, dovendosi ritenere, in forza dell’art. 112 cit., che la normativa del Piano attuativo sia stata interamente recepita dal R.U., ne deriva che quest’ultimo ha inteso stabilire, per il Comparto di San Bartolomeo incluso in quel piano attuativo, una disciplina specifica, diversa da quella della più ampia zona circostante, rendendosi così inapplicabile, anche solo in via integrativa, la diversa normativa prevista per tale zona, con specifico riferimento, per quanto qui interessa, alle limitazioni edilizie dettate dall’art. 108 cit. per le zone a pericolosità idraulica P I 2.

Ne consegue che il pianificatore ha in realtà inteso tributare piena salvezza alle previsioni urbanistiche correlate all’adozione e successiva approvazione del Piano di recupero in oggetto.

Secondo la sottoscritta quindi il nuovo regolamento urbanistico non ha modificato in alcun modo la pianificazione urbanistica sovraordinata, cosicché si confida che sulla base di quello che la sottoscritta ritiene essere l’intervenuto esaurimento della discrezionalità amministrativa in proposito, l’Amministrazione Comunale possa adottare il Piano di Recupero in oggetto.

***

Sempre per fornire all’Amministrazione Comunale ulteriori elementi conoscitivi in proposito si ricorda che gli oneri e le attività sino ad oggi svolte dalla sottoscritta sono le seguenti:

-          Esecuzione di rilievi topografici dell’area

-          Ricerche di tipo storico documentale

-          Acquisizione di documentazione catastale

-          Verifica del contesto urbanistico e dell’iter amministrativo della proposta

-          Indagini archeologiche condotte alla presenza dei rappresentanti della Sovrintendenza

-          Indagini geotecniche a mezzo esecuzione sondaggi e prove di laboratorio

-          Realizzazione prospezioni sismiche

-          Monitoraggio continuo del livello di falda con misure freatimetriche (tuttora in corso)

-          Analisi dei valori del traffico nel quadrante limitrofo

-          Studio e rappresentazione delle gore medioevali presenti

-          Redazione del Piano di Recupero del comparto di San Bartolomeo con elaborazione del progetto definitivo del Parcheggio

-          Redazione del Piano Economico e Finanziario

-          Produzione garanzia bancaria a favore della Parrocchia San Bartolomeo

-          Spese di registrazione dei Contratti Preliminari di vendita dei terreni con la Parrocchia di San Bartolomeo e con l’Asilo Regina Margherita.

L’insieme di tutte queste operazioni ha comportato un costo complessivo, fin qui accumulato, di 520.000 Euro, importo questo soggetto a rivalutazione monetaria per gli oltre due anni trascorsi.

Vanno inoltre sommati i mancati ricavi che, nel Piano Economico e Finanziario, allegato al Piano di Recupero consegnato all’Amministrazione Comunale, sono stati valutati per i primi 30 anni di gestione dell’opera in 1.486.435 Euro pari al VAN (Valore Attualizzato Netto = rendimento minimo che il progetto genera), calcolato sulla base di un tasso di sconto del 6%.

Va infine considerato che il parcheggio verrebbe realizzato su un’area di proprietà della Napoletana Parcheggi, e quindi rimarrebbe di sua proprietà a tempo indeterminato. Il costo di costruzione del parcheggio è stato valutato 8 milioni di Euro. Una parte del parcheggio (101 box) sarà venduta a privati, mentre la restante parte (218 posti auto) saranno gestiti a rotazione. Questa seconda parte, corrispondente al 70% dell’opera, è un cespite il cui valore (= costo di costruzione), pari a 5.600.000 Euro, verrebbe meno in caso di mancata realizzazione dell’opera.

L’importo complessivo potenziale del danno è quindi di 520.000 Euro di costi sostenuti, di 1.485.000 Euro di mancato rendimento e di 5.600.000 Euro di mancata capitalizzazione. A questo va poi aggiunto quello che subirebbe il territorio per effetto della mancata realizzazione dell’opera pari ad 8 milioni di Euro, (valore di costruzione dell’opera), stante che tutti i materiali, le attrezzature, le maestranze ed i servizi, sarebbero forniti localmente.

Confidiamo con la presente di aver fornito tutti gli elementi valutativi perché l’Amministrazione Comunale possa ragionevolmente deliberare in proposito

Con i migliori saluti.

Il Presidente

Dott. Massimo Vernetti

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Nelle foto: il dottor Massimo Vernetti.

[Giovedì 16 gennaio 2014 | 12:42 - © Quarrata/news]