NUOVA QUESTURA. UN PO’ DI STORIA

di Paolo Beneforti (*)

La nuova sede della Questura

e della Prefettura nel progetto di Natalini.

La vicenda della nuova sede della Questura e della Prefettura di Pistoia ha una storia lunga almeno 15 anni, fino al quasi colpo di scena di pochi giorni fa, quando il Ministero degli Interni ha comunicato che, causa tagli, non potrà pagare l’affitto dei locali in via di completamento nella zona ex Breda, e quindi rinuncia a trasferircisi.
Non si sa, ad oggi, quali saranno gli sviluppi della cosa. Gli Enti locali – soprattutto il Comune di Pistoia – stanno protestando con forza, e non si può dargli torto.

Ma vediamo come stanno le cose attraverso gli accordi e i documenti intercorsi e firmati durante questi 15 anni.

Dopo un primo protocollo d’intesa stipulato tra la Prefettura e il Comune nel gennaio del 1997 – per verificare la fattibilità di una nuova sede della Questura nell’ex Breda – si giunge ad una Conferenza di servizi nel giugno 1999, in cui si stabilisce di fare la Questura al posto dell’edificio N (da demolire), aggiungendo al lotto una parte di terreno di proprietà delle Ferrovie. Si stabilisce di fare un’asta per assegnare i lavori, ponendo una base di lire 2.200.000.000, incluso il terreno delle Ferrovie. Il bando prevede la realizzazione di un edificio di 4 piani (di cui uno interrato) per complessivi 13.200mq, di cui 1.300mq di residenziale e commerciale.
La gara d’asta è vinta nel 2000 dalla CMSA che inizia a predisporre un progetto.
Nel 2003, però, il Ministero degli Interni comunica di non poter pagare l’affitto stabilito dai tecnici del Comune di Pistoia. Questo primo ostacolo è superato nel novembre 2005 dalla decisione di trasferire in quell’edificio anche la Prefettura, dividendo così gli spazi e il costo di locazione tra i due enti statali. Il nuovo progetto viene realizzato dall’architetto Natalini e prevede una SU complessiva minore.

Ma perché si parla di affitto e non di vendita? Perché il Ministero, all’epoca, ha già questa linea guida per cui non intende acquistare le proprie sedi ma solo prenderle in locazione. Per cui l’accordo con la ditta vincitrice dell’asta, che compera il terreno e sostiene i costi di costruzione, parla fin dall’inizio della cifra per l’affitto annuo.

Nel novembre 2006 si firma dunque il Verbale di intesa tra Comune di Pistoia, Polizia, Prefettura e CMSA, che indica i canoni di affitto annui massimi (840.000€ per la Questura e Polstrada, 520.000€ per la Prefettura). In tale atto si specifica anche, a tutela della ditta che svolge i lavori, che la Pubblica Amministrazione ha 12 mesi di tempo per trovare un accordo sulla cifra dell’affitto annuo (le cifre indicate sopra sono i massimi); se questo accordo non si trova, il Comune di Pistoia dovrà ricomprarsi il terreno e rimborsare la CSMA dei costi di costruzione sostenuti.

Dopo 12 mesi, l’accordo con la CSMA non c’è ancora, perciò il termine viene prorogato più volte, fino al novembre 2009, quando si arriva ad un accordo e ad un nuovo Verbale di intesa che prevede un affitto annuo di 746.000€ per la Questura e di 477.000€ per la Prefettura.
Nel frattempo si è aperta una vertenza tra Comune e CMSA sugli oneri di urbanizzazione: la Cooperativa Muratori e Sterratori ritiene che gli oneri non siano dovuti per un edificio usato per uffici pubblici; Il Comune invece ritiene di sì. Sulla questione la CMSA ha fatto ricorso al TAR (RG 2047/2009 Sez III) ed ha perso (non so però se c’è un successivo ricorso al Consiglio di Stato). La causa è citata anche nel Verbale di intesa del 2009, quando era ancora pendente, ma non pregiudica la firma dell’accordo. Del resto la cifra stabilita per l’affitto, 1.200.000€ l’anno, corrisponde ad un valore di 24 milioni di euro per un rendimento del 5%. Il costo nudo di costruzione si può stimare, a spanne, in 11-12 milioni di euro: direi che i margini per rivendere ad un Fondo immobiliare con un bel profitto ci sono – almeno sulla carta e anche considerando altre spese e oneri (ricordiamo che il terreno fu pagato £. 2.200.000.000 nel 2000).

Nell’intesa tra le parti si specificava anche che, in futuro, se Questura o Prefettura – o tutte e due – avessero dovuto lasciare quelle sedi, il Comune di Pistoia avrebbe predisposto nuove destinazioni d’uso per l’edificio. Questo ovviamente perché il proprietario dell’edificio – la CSMA o, in futuro, il Fondo immobiliare a cui la CMSA dovesse verosimilmente vendere il tutto – voleva la garanzia di poter usare quella proprietà per altri utilizzi. E questa clausola sarebbe evidentemente applicabile nel caso che il Ministero degli Interni rimanesse sulla sua posizione attuale di non trasferire la Questura nell’ex Breda.
In questo caso la CMSA, che si troverebbe questo grosso edificio sul groppone (almeno per la parte che riguarda la Questura: la Prefettura non mi pare sia in discussione), potrebbe chiedere al Comune di cambiare la destinazione d’uso, che attualmente è “Attrezzature pubbliche-Commerciale-Residenziale”, ma con superfici minime per le ultime due voci (vedi NTA pag 28). Tale cambiamento di destinazione d’uso potrebbe significare un aumento di valore di mercato dell’edificio, aumento sufficiente a coprire anche i costi per la necessaria ristrutturazione.

(*) – Caro Bianchini, ti segnalo il mio articolo sulla nuova sede della Questura di Pistoia, dopo il recente dietrofront del Ministero. http://www.demokrazy.eu/nuova-questura-un-po-di-storia/

ciao

p

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[Lunedì 5 marzo 2012 – © Quarrata/news 2011]